Калькулятор доходности и окупаемости сдачи квартиры в аренду
Рассчитайте реальную чистую рентабельность арендной квартиры (Cap Rate) после вычета затрат на ремонт и меблировку, простоев между жильцами, капремонта и ЖКУ, амортизации техники и налогов (НПД 4% / 6% или НДФЛ 13%), и сравните денежный поток с банковским вкладом или ОФЗ.
Тот же капитал (11 700 000 ₽) на вкладе или в ОФЗ приносит 1 521 000 ₽/год (126 750 ₽/мес) против 531 700 ₽/год чистой аренды (разница денежного потока: -989 300 ₽/год). При этом недвижимость дополнительно защищает капитал за счёт долгосрочной переоценки квадратного метра.
Сравнение доходности и срока окупаемости по типам квартир
Чем меньше площадь объекта (студии и компактные однокомнатные квартиры в пешей доступности от метро), тем выше отношение месячной арендной ставки к стоимости метра. Крупные двух- и трёхкомнатные квартиры бизнес-класса обычно дают более низкую текущую рентабельность аренды (при сопоставимом темпе роста стоимости самого объекта). Расчёт ниже выполнен для самозанятого (НПД 4%) при простое 0,5 мес. в год.
| Тип объекта | Бюджет с ремонтом | Аренда в месяц | Грязная доходность | Чистая доходность | Окупаемость арендой |
|---|---|---|---|---|---|
| Студия 24 м² в спальном районе | 8 000 000 ₽ | 42 000 ₽ | 6,30% | 5,13% | 19.5 лет |
| Однокомнатная квартира 38 м² (комфорт-класс) | 11 700 000 ₽ | 55 000 ₽ | 5,64% | 4,54% | 22 лет |
| Двухкомнатная квартира 58 м² (бизнес-класс) | 20 500 000 ₽ | 90 000 ₽ | 5,27% | 4,25% | 23.5 лет |
Связанные калькуляторы и сравнения
Частые вопросы
- Чем чистая доходность сдачи квартиры в аренду отличается от грязной?
- Грязная (валовая) доходность — это просто отношение 12 месячных арендных ставок к цене покупки квартиры. Однако в реальности собственник вкладывает средства в чистовую отделку и мебель, оплачивает взносы на капремонт и базовые ЖКУ, теряет 2–3 недели в году при смене арендаторов, обновляет бытовую технику и платит налог на имущество (0,1% от кадастра) и налог с дохода (например, 4% НПД). Чистая доходность (Cap Rate) учитывает все эти издержки и обычно оказывается на 1,2–2% годовых ниже грязной.
- Какой налоговый режим выгоднее при сдаче жилой квартиры в долгосрочную аренду?
- Для сдачи жилой недвижимости (квартиры, комнаты или жилого дома) физическим лицам при годовом доходе от аренды до 2,4 млн ₽ (до 200 000 ₽ в месяц) самый выгодный законный режим — налог на профессиональный доход (самозанятость, НПД) со ставкой 4% при сдаче физлицу и 6% при сдаче организации/ИП. Для сравнения, при сдаче как физлицо по декларации 3-НДФЛ ставка составляет 13% (и 15% свыше 2,4 млн ₽ в год). Обратите внимание: сдавать нежилые помещения (апартаменты, кладовые, машино-места и коммерцию) в режиме самозанятости закон № 422-ФЗ не разрешает — для них используют ИП на УСН 6% или НДФЛ.
- Какая нормальная окупаемость и арендная доходность квартиры в крупных городах РФ?
- В Москве, Санкт-Петербурге и городах-миллионниках чистая арендная доходность жилых квартир при долгосрочной сдаче традиционно находится в диапазоне 3,8–5,5% годовых в рублях (срок окупаемости чисто арендным потоком без учёта роста цен — 18–25 лет). Основную часть совокупной доходности инвестора в жилую недвижимость формирует долгосрочная переоценка стоимости квадратного метра на уровне инфляции.
- Что выгоднее при высокой ключевой ставке ЦБ: сдавать квартиру или продать и положить деньги на вклад / в ОФЗ?
- С точки зрения текущего денежного потока банковский вклад или портфель ОФЗ под 13–15% годовых приносит в 2,5–3 раза больше ежемесячного дохода, чем сдача квартиры в аренду под 4,5% чистыми. С другой стороны, квартира является реальным активом, чья стоимость и арендная ставка на горизонте 10–20 лет индексируются вместе с инфляцией, тогда как у вклада и классических ОФЗ-ПД для защиты покупательной способности тела капитала необходимо реинвестировать значительную часть процентного дохода.