Сдача квартиры в аренду или банковский вклад и ОФЗ: что выгоднее
Инвестиционная квартира исторически воспринимается как «вечный» защитный актив, но её чистая арендная рентабельность после вычета ремонта, амортизации мебели, простоев и налогов обычно составляет 4–5% годовых. Сравним её с размещением того же капитала на вкладах и в облигациях.
| Параметр | Сдача квартиры в аренду | Банковский вклад / портфель ОФЗ |
|---|---|---|
| Текущий денежный поток (чистыми на руки) | Около 3,8–5,2% годовых от полной стоимости объекта с ремонтом | Двузначная процентная или купонная доходность (в 2–3 раза выше арендного потока при высокой ставке ЦБ) |
| Защита тела капитала от инфляции | Встроенная: рыночная стоимость квадратного метра и арендная ставка на длинном горизонте растут вместе с инфляцией | Номинал вклада или классической ОФЗ-ПД фиксирован; для защиты от инфляции нужно реинвестировать часть процентов или брать ОФЗ-ИН |
| Ликвидность и операционные трудозатраты | Низкая ликвидность (продажа занимает месяцы), поиск жильцов, контроль состояния квартиры и мелкий ремонт | Мгновенная или дневная ликвидность, полностью пассивное получение процентов без бытовых издержек |
| Налогообложение дохода | НПД 4% (для самозанятых при сдаче физлицу) + ежегодный налог на имущество 0,1% от кадастра; при продаже до 3–5 лет — НДФЛ с прироста цены | По вкладам — НДФЛ 13/15% только с превышения необлагаемого лимита (1 млн × КС ЦБ); по ОФЗ на ИИС-3 или с ЛДВ — от 0% |
Когда выбрать: Сдача квартиры в аренду
Когда квартира уже куплена без дорогой ипотеки, расположена в ликвидной локации с высоким спросом на аренду, а ваша цель — сохранить реальный семейный капитал на десятилетия вперёд без риска проесть основную сумму.
Когда выбрать: Банковский вклад / портфель ОФЗ
Когда приоритетом является максимальный ежемесячный пассивный доход прямо сейчас, высокая ликвидность капитала и отсутствие затрат времени и денег на ремонт, меблировку и смену арендаторов.
Частые вопросы
Почему грязная доходность аренды 6% превращается в 4–4,5% чистыми?
Из годовой арендной платы вычитаются: 1) стоимость ремонта и мебели, распределённая на срок службы (амортизация); 2) обязательные взносы собственника на капремонт и базовые ЖКУ; 3) простой 2–3 недели при смене арендаторов и комиссия за сдачу; 4) налог самозанятого 4% и имущественный налог.
Как посчитать точную чистую доходность моей квартиры в процентах годовых?
Используйте калькулятор окупаемости и доходности аренды: укажите рыночную цену квартиры, вложения в ремонт, арендную ставку, расходы на ЖКУ и налоговый режим — калькулятор рассчитает чистый Cap Rate и сравнит его с доходом по вкладу на ту же сумму.