Что выгоднее при досрочном погашении ипотеки: уменьшать срок или ежемесячный платёж?

С точки зрения математической экономии на переплате процентов сокращение срока даёт максимальный эффект, так как ежемесячный платёж остаётся прежним и в каждом следующем месяце большая его доля уходит в погашение основного долга. Однако снижение обязательного платежа уменьшает долговую нагрузку на семейный бюджет; при этом вы можете продолжать добровольно вносить прежнюю сумму, получая ту же экономию на процентах при меньшем обязательном риске.

В какие годы ипотеки досрочное погашение даёт наибольшую экономию?

В первые 3–7 лет аннуитетной ипотеки на 15–30 лет. В начале графика до 80–90% ежемесячного платежа составляют проценты банку, а основной долг почти не уменьшается. Каждый дополнительный рубль, направленный в досрочное погашение тела долга в первые годы, экономит от 2 до 4 рублей будущих процентов.

Как использовать налоговый вычет по ипотеке для досрочного погашения?

При покупке жилья в ипотеку налоговый резидент РФ вправе получить два имущественных вычета (ст. 220 НК РФ): до 2 млн ₽ на покупку квартиры и до 3 млн ₽ по фактически уплаченным ипотечным процентам. При ставке НДФЛ 13% это до 260 000 ₽ + 390 000 ₽ = 650 000 ₽ возврата налога, а при прогрессивных ставках 15–22% — от 750 000 ₽ до 1 100 000 ₽. Направляя ежегодный возврат НДФЛ в частичное досрочное погашение с сокращением срока, можно закрыть ипотеку на несколько лет раньше.

В какой день месяца лучше вносить досрочный платёж по ипотеке?

Проверьте условия вашего кредитного договора: если банк списывает частичное досрочное погашение в дату очередного ежемесячного платежа, подайте заявление заранее до этой даты. Если банк позволяет списать досрочный взнос в любой рабочий день, при погашении сразу после даты очередного платежа накопленные за дни проценты минимальны, и почти вся сумма уходит в уменьшение основного долга.

Калькулятор досрочного погашения ипотеки: срок или платёж

Рассчитайте, сколько процентов и месяцев сэкономит частичное досрочное погашение ипотеки при сокращении срока или уменьшении обязательного ежемесячного платежа.

Сравнить срок и платёж

Учебный пример. Один взнос после обычного платежа выбранного месяца; первый месяц — ближайший период модели. Укажите номинальную ставку, не ПСК.

Остаток основного долга, ₽

Номинальная ставка, % годовых

Осталось месяцев

Дополнительный взнос, ₽

Месяц дополнительного взноса

Без досрочного взноса

Проценты: 90 445,84 ₽
Месяцев до закрытия: 36
Первый обычный платёж: 10 845,72 ₽
Обычный платёж после месяца взноса: 10 845,72 ₽
Последний обычный платёж: 10 845,64 ₽
Применено досрочно: 0,00 ₽
Неиспользованная часть взноса: Взнос не предусмотрен
Всего выплачено с основным долгом: 390 445,84 ₽

Уменьшить срок

Проценты: 62 452,71 ₽
Месяцев до закрытия: 29
Первый обычный платёж: 10 845,72 ₽
Обычный платёж после месяца взноса: 10 845,72 ₽
Последний обычный платёж: 8 772,55 ₽
Применено досрочно: 50 000,00 ₽
Неиспользованная часть взноса: 0,00 ₽
Всего выплачено с основным долгом: 362 452,71 ₽
Экономия процентов к базе: 27 993,13 ₽

Уменьшить платёж

Проценты: 76 687,48 ₽
Месяцев до закрытия: 36
Первый обычный платёж: 10 845,72 ₽
Обычный платёж после месяца взноса: 8 913,65 ₽
Последний обычный платёж: 8 913,52 ₽
Применено досрочно: 50 000,00 ₽
Неиспользованная часть взноса: 0,00 ₽
Всего выплачено с основным долгом: 376 687,48 ₽
Экономия процентов к базе: 13 758,36 ₽

График: без досрочного взноса

Суммы в рублях. Проценты включены в обычный платёж; дополнительный взнос показан отдельно.
Месяц	Долг в начале	Проценты	Обычный платёж	Остаток
1	300 000,00 ₽	4 500,00 ₽	10 845,72 ₽	293 654,28 ₽
2	293 654,28 ₽	4 404,81 ₽	10 845,72 ₽	287 213,37 ₽
3	287 213,37 ₽	4 308,20 ₽	10 845,72 ₽	280 675,85 ₽
4	280 675,85 ₽	4 210,14 ₽	10 845,72 ₽	274 040,27 ₽
5	274 040,27 ₽	4 110,60 ₽	10 845,72 ₽	267 305,15 ₽
6	267 305,15 ₽	4 009,58 ₽	10 845,72 ₽	260 469,01 ₽
7	260 469,01 ₽	3 907,04 ₽	10 845,72 ₽	253 530,33 ₽
8	253 530,33 ₽	3 802,95 ₽	10 845,72 ₽	246 487,56 ₽
9	246 487,56 ₽	3 697,31 ₽	10 845,72 ₽	239 339,15 ₽
10	239 339,15 ₽	3 590,09 ₽	10 845,72 ₽	232 083,52 ₽
11	232 083,52 ₽	3 481,25 ₽	10 845,72 ₽	224 719,05 ₽
12	224 719,05 ₽	3 370,79 ₽	10 845,72 ₽	217 244,12 ₽
13	217 244,12 ₽	3 258,66 ₽	10 845,72 ₽	209 657,06 ₽
14	209 657,06 ₽	3 144,86 ₽	10 845,72 ₽	201 956,20 ₽
15	201 956,20 ₽	3 029,34 ₽	10 845,72 ₽	194 139,82 ₽
16	194 139,82 ₽	2 912,10 ₽	10 845,72 ₽	186 206,20 ₽
17	186 206,20 ₽	2 793,09 ₽	10 845,72 ₽	178 153,57 ₽
18	178 153,57 ₽	2 672,30 ₽	10 845,72 ₽	169 980,15 ₽
19	169 980,15 ₽	2 549,70 ₽	10 845,72 ₽	161 684,13 ₽
20	161 684,13 ₽	2 425,26 ₽	10 845,72 ₽	153 263,67 ₽
21	153 263,67 ₽	2 298,96 ₽	10 845,72 ₽	144 716,91 ₽
22	144 716,91 ₽	2 170,75 ₽	10 845,72 ₽	136 041,94 ₽
23	136 041,94 ₽	2 040,63 ₽	10 845,72 ₽	127 236,85 ₽
24	127 236,85 ₽	1 908,55 ₽	10 845,72 ₽	118 299,68 ₽
25	118 299,68 ₽	1 774,50 ₽	10 845,72 ₽	109 228,46 ₽
26	109 228,46 ₽	1 638,43 ₽	10 845,72 ₽	100 021,17 ₽
27	100 021,17 ₽	1 500,32 ₽	10 845,72 ₽	90 675,77 ₽
28	90 675,77 ₽	1 360,14 ₽	10 845,72 ₽	81 190,19 ₽
29	81 190,19 ₽	1 217,85 ₽	10 845,72 ₽	71 562,32 ₽
30	71 562,32 ₽	1 073,43 ₽	10 845,72 ₽	61 790,03 ₽
31	61 790,03 ₽	926,85 ₽	10 845,72 ₽	51 871,16 ₽
32	51 871,16 ₽	778,07 ₽	10 845,72 ₽	41 803,51 ₽
33	41 803,51 ₽	627,05 ₽	10 845,72 ₽	31 584,84 ₽
34	31 584,84 ₽	473,77 ₽	10 845,72 ₽	21 212,89 ₽
35	21 212,89 ₽	318,19 ₽	10 845,72 ₽	10 685,36 ₽
36	10 685,36 ₽	160,28 ₽	10 845,64 ₽	0,00 ₽

График: уменьшить срок

Суммы в рублях. Проценты включены в обычный платёж; дополнительный взнос показан отдельно.
Месяц	Долг в начале	Проценты	Обычный платёж	Досрочно	Остаток
1	300 000,00 ₽	4 500,00 ₽	10 845,72 ₽	0,00 ₽	293 654,28 ₽
2	293 654,28 ₽	4 404,81 ₽	10 845,72 ₽	0,00 ₽	287 213,37 ₽
3	287 213,37 ₽	4 308,20 ₽	10 845,72 ₽	50 000,00 ₽	230 675,85 ₽
4	230 675,85 ₽	3 460,14 ₽	10 845,72 ₽	0,00 ₽	223 290,27 ₽
5	223 290,27 ₽	3 349,35 ₽	10 845,72 ₽	0,00 ₽	215 793,90 ₽
6	215 793,90 ₽	3 236,91 ₽	10 845,72 ₽	0,00 ₽	208 185,09 ₽
7	208 185,09 ₽	3 122,78 ₽	10 845,72 ₽	0,00 ₽	200 462,15 ₽
8	200 462,15 ₽	3 006,93 ₽	10 845,72 ₽	0,00 ₽	192 623,36 ₽
9	192 623,36 ₽	2 889,35 ₽	10 845,72 ₽	0,00 ₽	184 666,99 ₽
10	184 666,99 ₽	2 770,00 ₽	10 845,72 ₽	0,00 ₽	176 591,27 ₽
11	176 591,27 ₽	2 648,87 ₽	10 845,72 ₽	0,00 ₽	168 394,42 ₽
12	168 394,42 ₽	2 525,92 ₽	10 845,72 ₽	0,00 ₽	160 074,62 ₽
13	160 074,62 ₽	2 401,12 ₽	10 845,72 ₽	0,00 ₽	151 630,02 ₽
14	151 630,02 ₽	2 274,45 ₽	10 845,72 ₽	0,00 ₽	143 058,75 ₽
15	143 058,75 ₽	2 145,88 ₽	10 845,72 ₽	0,00 ₽	134 358,91 ₽
16	134 358,91 ₽	2 015,38 ₽	10 845,72 ₽	0,00 ₽	125 528,57 ₽
17	125 528,57 ₽	1 882,93 ₽	10 845,72 ₽	0,00 ₽	116 565,78 ₽
18	116 565,78 ₽	1 748,49 ₽	10 845,72 ₽	0,00 ₽	107 468,55 ₽
19	107 468,55 ₽	1 612,03 ₽	10 845,72 ₽	0,00 ₽	98 234,86 ₽
20	98 234,86 ₽	1 473,52 ₽	10 845,72 ₽	0,00 ₽	88 862,66 ₽
21	88 862,66 ₽	1 332,94 ₽	10 845,72 ₽	0,00 ₽	79 349,88 ₽
22	79 349,88 ₽	1 190,25 ₽	10 845,72 ₽	0,00 ₽	69 694,41 ₽
23	69 694,41 ₽	1 045,42 ₽	10 845,72 ₽	0,00 ₽	59 894,11 ₽
24	59 894,11 ₽	898,41 ₽	10 845,72 ₽	0,00 ₽	49 946,80 ₽
25	49 946,80 ₽	749,20 ₽	10 845,72 ₽	0,00 ₽	39 850,28 ₽
26	39 850,28 ₽	597,75 ₽	10 845,72 ₽	0,00 ₽	29 602,31 ₽
27	29 602,31 ₽	444,03 ₽	10 845,72 ₽	0,00 ₽	19 200,62 ₽
28	19 200,62 ₽	288,01 ₽	10 845,72 ₽	0,00 ₽	8 642,91 ₽
29	8 642,91 ₽	129,64 ₽	8 772,55 ₽	0,00 ₽	0,00 ₽

График: уменьшить платёж

Суммы в рублях. Проценты включены в обычный платёж; дополнительный взнос показан отдельно.
Месяц	Долг в начале	Проценты	Обычный платёж	Досрочно	Остаток
1	300 000,00 ₽	4 500,00 ₽	10 845,72 ₽	0,00 ₽	293 654,28 ₽
2	293 654,28 ₽	4 404,81 ₽	10 845,72 ₽	0,00 ₽	287 213,37 ₽
3	287 213,37 ₽	4 308,20 ₽	10 845,72 ₽	50 000,00 ₽	230 675,85 ₽
4	230 675,85 ₽	3 460,14 ₽	8 913,65 ₽	0,00 ₽	225 222,34 ₽
5	225 222,34 ₽	3 378,34 ₽	8 913,65 ₽	0,00 ₽	219 687,03 ₽
6	219 687,03 ₽	3 295,31 ₽	8 913,65 ₽	0,00 ₽	214 068,69 ₽
7	214 068,69 ₽	3 211,03 ₽	8 913,65 ₽	0,00 ₽	208 366,07 ₽
8	208 366,07 ₽	3 125,49 ₽	8 913,65 ₽	0,00 ₽	202 577,91 ₽
9	202 577,91 ₽	3 038,67 ₽	8 913,65 ₽	0,00 ₽	196 702,93 ₽
10	196 702,93 ₽	2 950,54 ₽	8 913,65 ₽	0,00 ₽	190 739,82 ₽
11	190 739,82 ₽	2 861,10 ₽	8 913,65 ₽	0,00 ₽	184 687,27 ₽
12	184 687,27 ₽	2 770,31 ₽	8 913,65 ₽	0,00 ₽	178 543,93 ₽
13	178 543,93 ₽	2 678,16 ₽	8 913,65 ₽	0,00 ₽	172 308,44 ₽
14	172 308,44 ₽	2 584,63 ₽	8 913,65 ₽	0,00 ₽	165 979,42 ₽
15	165 979,42 ₽	2 489,69 ₽	8 913,65 ₽	0,00 ₽	159 555,46 ₽
16	159 555,46 ₽	2 393,33 ₽	8 913,65 ₽	0,00 ₽	153 035,14 ₽
17	153 035,14 ₽	2 295,53 ₽	8 913,65 ₽	0,00 ₽	146 417,02 ₽
18	146 417,02 ₽	2 196,26 ₽	8 913,65 ₽	0,00 ₽	139 699,63 ₽
19	139 699,63 ₽	2 095,49 ₽	8 913,65 ₽	0,00 ₽	132 881,47 ₽
20	132 881,47 ₽	1 993,22 ₽	8 913,65 ₽	0,00 ₽	125 961,04 ₽
21	125 961,04 ₽	1 889,42 ₽	8 913,65 ₽	0,00 ₽	118 936,81 ₽
22	118 936,81 ₽	1 784,05 ₽	8 913,65 ₽	0,00 ₽	111 807,21 ₽
23	111 807,21 ₽	1 677,11 ₽	8 913,65 ₽	0,00 ₽	104 570,67 ₽
24	104 570,67 ₽	1 568,56 ₽	8 913,65 ₽	0,00 ₽	97 225,58 ₽
25	97 225,58 ₽	1 458,38 ₽	8 913,65 ₽	0,00 ₽	89 770,31 ₽
26	89 770,31 ₽	1 346,55 ₽	8 913,65 ₽	0,00 ₽	82 203,21 ₽
27	82 203,21 ₽	1 233,05 ₽	8 913,65 ₽	0,00 ₽	74 522,61 ₽
28	74 522,61 ₽	1 117,84 ₽	8 913,65 ₽	0,00 ₽	66 726,80 ₽
29	66 726,80 ₽	1 000,90 ₽	8 913,65 ₽	0,00 ₽	58 814,05 ₽
30	58 814,05 ₽	882,21 ₽	8 913,65 ₽	0,00 ₽	50 782,61 ₽
31	50 782,61 ₽	761,74 ₽	8 913,65 ₽	0,00 ₽	42 630,70 ₽
32	42 630,70 ₽	639,46 ₽	8 913,65 ₽	0,00 ₽	34 356,51 ₽
33	34 356,51 ₽	515,35 ₽	8 913,65 ₽	0,00 ₽	25 958,21 ₽
34	25 958,21 ₽	389,37 ₽	8 913,65 ₽	0,00 ₽	17 433,93 ₽
35	17 433,93 ₽	261,51 ₽	8 913,65 ₽	0,00 ₽	8 781,79 ₽
36	8 781,79 ₽	131,73 ₽	8 913,52 ₽	0,00 ₽	0,00 ₽

Месячная модель с округлением до копейки, без календарных дней, комиссий и страховки. Последний платёж может отличаться. Банковский график и точную сумму на дату погашения уточняйте у кредитора.

Сокращение срока или уменьшение платежа по ипотеке

По аннуитетной ипотеке банк предлагает два способа пересчёта графика после внесения частичного досрочного платежа:

Уменьшение срока ипотеки — ежемесячный аннуитетный платёж остаётся прежним, но за счёт уменьшившегося остатка основного долга начисление процентов в каждом следующем месяце падает, а доля погашения тела кредита растёт. Даёт максимальную экономию на переплате при фиксированном платеже.
Уменьшение ежемесячного платежа — срок договора не меняется, но обязательный платёж со следующего месяца снижается. Этот вариант выбирают для снижения риска и обязательной нагрузки на семейный бюджет.

Налоговый вычет по ипотеке в 2026 году (с учётом шкалы 13–22%)

Заёмщик, получающий доход, облагаемый по прогрессивной шкале НДФЛ (ст. 220 и ст. 224 НК РФ), может вернуть уплаченный налог по двум основаниям и направить его в досрочное погашение основного долга:

Основной имущественный вычет на покупку жилья (лимит базы 2 000 000 ₽): возврат до 260 000 ₽ при ставке 13%, до 300 000 ₽ при 15%, до 360 000 ₽ при 18%, до 400 000 ₽ при 20% и до 440 000 ₽ при 22%.
Вычет по уплаченным ипотечным процентам (лимит базы 3 000 000 ₽): возврат до 390 000 ₽ при ставке 13%, до 450 000 ₽ при 15%, до 540 000 ₽ при 18%, до 600 000 ₽ при 20% и до 660 000 ₽ при 22%.

Рассчитать свою предельную ставку и сумму годового НДФЛ можно в калькуляторе прогрессивного НДФЛ 13–22%, а сверить текущие ставки по ипотеке и рыночную ПСК — на странице ставки по ипотеке по данным ЦБ РФ.

Частые вопросы

Что выгоднее при досрочном погашении ипотеки: уменьшать срок или ежемесячный платёж?: С точки зрения математической экономии на переплате процентов сокращение срока даёт максимальный эффект, так как ежемесячный платёж остаётся прежним и в каждом следующем месяце большая его доля уходит в погашение основного долга. Однако снижение обязательного платежа уменьшает долговую нагрузку на семейный бюджет; при этом вы можете продолжать добровольно вносить прежнюю сумму, получая ту же экономию на процентах при меньшем обязательном риске.
В какие годы ипотеки досрочное погашение даёт наибольшую экономию?: В первые 3–7 лет аннуитетной ипотеки на 15–30 лет. В начале графика до 80–90% ежемесячного платежа составляют проценты банку, а основной долг почти не уменьшается. Каждый дополнительный рубль, направленный в досрочное погашение тела долга в первые годы, экономит от 2 до 4 рублей будущих процентов.
Как использовать налоговый вычет по ипотеке для досрочного погашения?: При покупке жилья в ипотеку налоговый резидент РФ вправе получить два имущественных вычета (ст. 220 НК РФ): до 2 млн ₽ на покупку квартиры и до 3 млн ₽ по фактически уплаченным ипотечным процентам. При ставке НДФЛ 13% это до 260 000 ₽ + 390 000 ₽ = 650 000 ₽ возврата налога, а при прогрессивных ставках 15–22% — от 750 000 ₽ до 1 100 000 ₽. Направляя ежегодный возврат НДФЛ в частичное досрочное погашение с сокращением срока, можно закрыть ипотеку на несколько лет раньше.
В какой день месяца лучше вносить досрочный платёж по ипотеке?: Проверьте условия вашего кредитного договора: если банк списывает частичное досрочное погашение в дату очередного ежемесячного платежа, подайте заявление заранее до этой даты. Если банк позволяет списать досрочный взнос в любой рабочий день, при погашении сразу после даты очередного платежа накопленные за дни проценты минимальны, и почти вся сумма уходит в уменьшение основного долга.