Инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимостьВложение денежных средств в недвижимость является самым старым, высоколиквидным, и как бы это ни было парадоксальным, наименее рискованным инвестиционным инструментом.  Люди скупали замки, дома и сараи, с целью получить за них больше денег, чем они затратили еще за долго до появления бирж, фондов, банков и прочего. На операциях с недвижимостью сколотили свое состояние такие великие инвесторы Роберт Кийосаки, Дональд Трамп и другие. Актуальность рынка недвижимости не падает, не смотря на технологический прогресс, политических движений, изменения социального строя и прочего.

Что такое инвестирование в недвижимость

Инвестиции в недвижимость окупаются в любые времена, при любом политическом строе и экономическом состоянии государства. Именно поэтому этот вид деятельности имеет низкий уровень риска. По сути, инвестиции в недвижимость можно разделить на три типа:

— краткосрочные инвестиции

— долгосрочные инвестиции

— инвестиции с целью получения пассивного дохода

К первому пункту, можно отнести сделки купли/продажи, которые проходят в кротчайшие сроки. Например, есть человек, которому необходимо срочно продать квартиру, и он готов дать существенную скидку. И есть другой человек, которому нужно срочно приобрести квартиру, и он готов солидно переплатить. Опытные инвесторы в недвижимость, содержат целые конторы, которые занимаются поисками таких клиентов. В данном типе инвестирования, особенно актуальны квартире в черте города.

Второй пункт более сложный. Он требует вложения значительных денежных средств, грамотных прогнозов, и умения правильно оценить ситуацию. Речь идет о покупки недвижимости, с целью продать ее в будущем за более высокую стоимость. Общая длительность сделки (замораживания средств) может длиться до нескольких десятков лет. Риск, в данном случае, значительно выше, однако и доход может быть существенно выше.

Объекты, интересные для данного типа инвестиций в недвижимость:

  1. Квартиры в черте города. Цена на квартиры непрерывно растет. Инвестору необходимо владеть информацией о том, что будет происходить в городе. Покупается квартира в спальном районе, в котором через три года будет выстроена развитая инфраструктура. В итоге, стоимость этого жилья вырастет в несколько раз.
  2. Вложение в новостройки. Неоконченное строительство – очень популярная инвестиционная недвижимость. Общая стоимость всех вкладов (за период стройки и сдачи в эксплуатацию) намного меньше, чем готовая квартира. Риски увеличиваются, по причине возможного банкротства застройщика (или мошеннических действий).
  3. Загородная недвижимость. 30 – 40 лет назад, люди стремились продать загородные дома или участки, и уехать жить в город. Сегодня можно наблюдать изменение данной тенденции. Все больше людей стремиться приобрести загородный дом. В будущем, эта динамика ускорится. Тем, кому удастся сейчас купить загородные дома и участки, смогут выгодно продать их через 5 – 10 лет.

Третий пункт можно назвать самым популярным типом инвестирования в недвижимость в России. Тут идет речь о сдаче недвижимости в аренду, субаренду, переоборудовании и прочем. Ниже, будут приведены конкретные примеры по заработку на данном типе инвестиций.

Как заработать на недвижимости

Возможностей зарабатывать на недвижимости (не продавая ее) очень много. Есть хорошая возможность добиться пассивного или на половину пассивного вида дохода. Если человек, отдает объект в распоряжение агентству, которое будет искать арендаторов, делать ремонт, оплачивать различные амортизационные издержки, перечисляя инвестору чистую прибыль, то такой вид дохода будет пассивным. Если инвестор будет заниматься этим сам, то на половину пассивным. И так, какие бывают виды заработка на недвижимости, без продажи объекта.

Аренда недвижимости.

Купить квартиру, с целью сдавать ее в аренду, возможность обеспечить себя постоянным доходом. К сожалению, срок окупаемости данной инвестиции может быть достаточно большим.

Пример

Стоимость квартиры 40 000 долларов. 5 000 ремонт. Итого затраты: 45 000. Квартирант платит 450 долларов в месяц, 50 из которых уходит на оплату коммунальных услуг и других расходом. Заработок за год составит 4800 долларов (400х12). 45 000/4800 = 9,37. То есть, практически 9,5 лет. Это если арендаторы будут без перебойно, и не придется вкладывать средства в дополнительный ремонт. Срок достаточно большой. Профессионалы, не ставят себе цель вернуть средства от аренды. Как правило, квартиру в течение года (может 2 и 3) сдают, а потом продают. Это время используется для повышения стоимости. Таким образом, доход от операции включает в себя заработок от аренды плюс разницу цен купли/продажи.

Таким образом, можно поступать не только с квартирами. Существует масса предложений по сдаче в аренду загородных домов, квартир в коттеджах и, разумеется, аренда коммерческой недвижимости.

Аренда квартир посуточно (почасово)

Если сдавать квартиру посуточно, период окупаемости может уменьшиться вдвое. Такая услуга весьма востребована. Гости города, прибывшие в командировку, туристы, романтическое свидание. Это только небольшой список причин, по которым может понадобиться квартира посуточно. Доход при сдаче недвижимости на короткий срок, увеличивается в 5 (или даже больше раз). Риски, которые несет собственник недвижимости, в основном связаны с порчей мебели и другого имущества, которое будет находится в квартире. Не все квартиранты порядочные.

Переоборудование недвижимости

Достаточно распространенный прием. В некоторых районах города, может быть дефицит коммерческой недвижимости. Это может быть связано с повышением спроса. Тогда, переоборудование квартиры под офис может принести не маленькую прибыль.

Пример

Выкупается 6 квартир на 1 этаже жилого дома. Стоимость каждой 40 000 долларов. Сумма покупки – 240 000 долларов. Изменяется планировка, и помещения сдаются под офисы, магазины, парикмахерские и прочее по 200 долларов за квадратный метр в месяц. Подобный проект может окупиться за 1 год. Не стоит забывать о дополнительных вложениях, связанных с перепланировкой и решением вопросов с контролирующими органами (пожарная сигнализация и прочее).

Другой пример

Выкупается здание, в котором был расположен офис какой-нибудь организации. Проводится перепланировка, устанавливаются кровати, и нежилое помещение превращается в уютный и недорогой хостел (по-русски – общежитие). При удачной покупке и минимальных вложениях, могут окупиться за 1 – 2 года.

В каких местах ликвидность недвижимости наиболее высока

Считается, что быстрее всего, инвестиции в недвижимость окупаются в городах, которые вмещают себя более миллиона жителей. В РФ это Москва, Санкт-Петербург, Омск, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа и другие. При этом, наиболее удачные проекты, начинаются в небольших, но перспективных городах.

Пример

Стоимость квартиры в небольшом городке 10 000 долларов. В городе открывается крупный завод, привлекаются инвестиции со всей страны, развивается инфраструктура. Через 2-3 года, стоимость данной квартиры может вырасти в несколько раз.

Операции с недвижимостью считаются не рискованными. Цены на недвижимость в России непрерывно растут. Тем не менее, провалы все же возможны. Непорядочные квартиранты, после которых нужно проводить ремонт. Не правильный прогноз: завод все же не открылся. Другие обстоятельства: война, стихийное бедствие, ухудшение экономической ситуации в стране. Не стоит об этом забывать. Однако, если сравнивать их с рисками на валютных рынках или биржевых операциях, то становится понятным, почему инвестиции в недвижимость считаются безопасными.

Где взять деньги на покупку недвижимости

Идеальный вариант, это когда есть собственная (незадействованная) жилая площадь и навыки инвестирования. Такой человек, сможет грамотно составить план действий, внедрить его и начать зарабатывать. Что делать тем, у кого лишней квартиры нет? Купить. Только в таком случае это будет полноценной инвестицией. Собрать необходимую сумму не просто. При этом совершенно реально. Если не превращать имеющийся доход в пассив (машины, путешествия, дорогая одежда), то за несколько лет, можно насобирать на начальный вариант. Второй путь – это ипотека. Это сложный путь, снижающий ликвидность и период окупаемости инвестиционного проекта. Если же удалось найти квартиру по очень хорошей цене, при этом есть 100% уверенность, что данное жилье можно продать с очень хорошей наценкой через короткий срок времени, то вариант с ипотекой возможен. Нужно тщательно взвесить риски и рассчитать проценты. К тому же, вносить платежи по ипотеке можно с дохода от сдачи данного жилья в аренду. Возможно, весь доход будет уходить банку. Тем не менее, выждать, пока объект вырастет в цене вполне реально, а значит итоговый доход, от конечной продажи недвижимости гарантирован.

Поделиться в социальных сетях:
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

Читайте также:

1 комментарий

  1. 07.10.2015

    […] Читайте также: Инвестиции в недвижимость […]

Добавить комментарий